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《住房租賃條例》將于2025年9月15日起施行，“房東稅” 成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)，但實(shí)際上它并沒(méi)有引入任何新的稅種，所謂的“房東稅”其實(shí)是對(duì)個(gè)人出租房屋所得收入現(xiàn)有稅費(fèi)（包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等）的一個(gè)統(tǒng)稱。
?? 個(gè)人出租住房的主要稅種
個(gè)人出租住房涉及的稅款主要包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅以及一些附加稅費(fèi)，以下表格匯總了這些稅種的計(jì)算方式：
稅種 | 征收條件及稅率 | 備注 |
增值稅 | 月租金≤10萬(wàn)元：免征 | 針對(duì)個(gè)人出租住房；若一次性收取租金，分?jǐn)偤笤伦饨鹞闯?0萬(wàn)元也可免征 |
月租金>10萬(wàn)元：按5%征收率減按1.5%計(jì)算 | ||
房產(chǎn)稅 | 按租金收入的4% 征收 | 2023-2027年間，對(duì)符合條件的納稅人可減半至2%征收 |
個(gè)人所得稅 | 稅率為10%（非住房為20%） | 計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，需依次扣除財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)（不含增值稅）、租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用（每次以 800 元為限），以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（每次收入不超過(guò) 4000 元的，減除費(fèi)用 800 元；4000 元以上的，減除 20% 的費(fèi)用）。 |
附加稅費(fèi) | 包括城市維護(hù)建設(shè)稅（7%/5%/1%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%） | 以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)征依據(jù)；個(gè)人出租住房，月租金≤10萬(wàn)元時(shí)，因增值稅免征，附加稅費(fèi)也為0。 |
印花稅 | 免征（個(gè)人出租住房） | 個(gè)人出租非住房，需按租金收入的千分之一繳納 |
城鎮(zhèn)土地使用稅 | 免征（個(gè)人出租住房） | 個(gè)人出租非住房，則需根據(jù)實(shí)際占用土地面積及當(dāng)?shù)匾?guī)定稅額計(jì)算征收 |
為了更直觀地理解，我們以一套月租金3000元的住房為例，計(jì)算房東每月應(yīng)繳納的稅款：
增值稅：月租金3000元＜10萬(wàn)元，免征。
房產(chǎn)稅：3000元 × 4% = 120元（若符合享受減半征收的條件，則按2%征收，即60元）。
個(gè)人所得稅：先扣除房產(chǎn)稅和800元的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（因?yàn)?000-120=2880元＜4000元），則個(gè)人所得稅為（3000 - 800 - 120）× 10% = 208元。
附加稅費(fèi)、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅：均免征。
因此，房東每月應(yīng)納稅費(fèi)大約為：0（增值稅） + 120（房產(chǎn)稅） + 208（個(gè)人所得稅） = 328元（若符合房產(chǎn)稅減半征收條件，則總稅費(fèi)約為 0 + 60 + 214 = 274元）。
?? 《住房租賃條例》帶來(lái)的核心變化
《住房租賃條例》的出臺(tái)，其核心目的是規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，并非新增稅種或提高稅率。它對(duì)稅務(wù)征管的主要影響體現(xiàn)在：
強(qiáng)制備案制度：條例規(guī)定出租人需通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向房產(chǎn)管理部門(mén)備案租賃合同。這意味著稅務(wù)部門(mén)未來(lái)可以通過(guò)信息共享機(jī)制更精準(zhǔn)地掌握租賃情況，減少“隱形出租”避稅行為。
信息共享機(jī)制：房產(chǎn)管理部門(mén)需與稅務(wù)等部門(mén)建立信息共享機(jī)制1。這為稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)稅收征管提供了數(shù)據(jù)支持，稅務(wù)征收預(yù)計(jì)將更嚴(yán)格。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，稅款本身沒(méi)有變化，但稅務(wù)部門(mén)未來(lái)對(duì)應(yīng)稅行為的掌握可能更清晰，征管可能會(huì)加強(qiáng)。
?? 對(duì)不同主體的影響及建議
對(duì)房東的影響和建議
影響：
合規(guī)成本增加：由于合同備案和信息共享，以往可能未主動(dòng)申報(bào)納稅的房東，未來(lái)需要更注重合規(guī)申報(bào)，否則可能面臨補(bǔ)繳稅款、滯納金甚至罰款的風(fēng)險(xiǎn)。
稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁可能性：在租房需求旺盛、供不應(yīng)求的地區(qū)，房東可能會(huì)嘗試將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給租客，導(dǎo)致租金上漲。但在房源過(guò)剩的地區(qū)，房東可能更傾向于自行承擔(dān)稅費(fèi)以避免空置。
建議：
主動(dòng)了解并遵守法規(guī)：及時(shí)學(xué)習(xí)《住房租賃條例》及地方實(shí)施細(xì)則，按規(guī)定進(jìn)行合同備案。
妥善保管憑證：保留好房屋維修、裝修發(fā)票、購(gòu)買家電家具的憑證等，以便在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)進(jìn)行合法抵扣。
關(guān)注地方政策：部分地區(qū)為鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，可能有進(jìn)一步的稅收優(yōu)惠或簡(jiǎn)化征收政策。
如：
北京：個(gè)人出租住房月租金在10萬(wàn)元以下的，統(tǒng)一按2.5%綜合征收率征收相關(guān)稅費(fèi)，月租5000元時(shí)，房東承擔(dān)月稅費(fèi)125元。
上海：和北京一樣，月租金在10萬(wàn)元以下的，綜合征收率為2.5%。
成都：個(gè)人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)備案的個(gè)人出租房屋，無(wú)需繳納稅款。
廣州、深圳等地也均有類似的綜合稅率政策，通過(guò)“綜合征收”的方式簡(jiǎn)化稅費(fèi)計(jì)算
對(duì)租客的影響和建議
影響：
租金可能上漲：如前所述，在特定市場(chǎng)環(huán)境下，租客可能面臨租金上漲的壓力。
權(quán)益保障提升：合同備案后，租客可憑備案合同享受子女入學(xué)、積分落戶、提取公積金等公共服務(wù)。條例也明確規(guī)范了押金管理、禁止暴力驅(qū)趕等，有利于保障租客權(quán)益。
建議：
優(yōu)先選擇合規(guī)房源：租賃時(shí)可主動(dòng)詢問(wèn)合同備案事宜，選擇經(jīng)過(guò)備案的房源，更有保障。
了解租金構(gòu)成：若房東因合規(guī)納稅提出漲價(jià)，可了解本地租金水平及稅收成本，理性溝通。
善用備案合同：了解并可憑備案合同享受當(dāng)?shù)刭x予租客的各項(xiàng)公共服務(wù)政策。
?? 總結(jié)
《住房租賃條例》并未新增“房東稅”，而是通過(guò)對(duì)租賃合同的強(qiáng)制備案和部門(mén)間的信息共享，旨在規(guī)范租賃市場(chǎng)、保障雙方權(quán)益，并可能使得現(xiàn)有的房屋出租稅收征管更加嚴(yán)格和規(guī)范。
對(duì)房東而言，關(guān)鍵是主動(dòng)合規(guī)、了解政策；對(duì)租客而言，則是關(guān)注權(quán)益、理性租房。條例的長(zhǎng)期效果在于推動(dòng)租賃市場(chǎng)更加透明、健康和有序。
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